まな先生解説
こころ質問
すい要点整理
住宅ローン固定と変動の違いは？一覧比較
| 項目 | 変動金利型 | 全期間固定型 | 固定期間選択型 |
|---|---|---|---|
| 金利水準 | 相対的に低い | 相対的に高い | 中間 |
| 返済額 | 半年ごとに見直し | 完済まで確定 | 固定期間中のみ確定 |
| 連動する指標 | 短期プライムレート（政策金利の影響） | 長期金利（10年国債利回りなど） | 固定期間に対応する市場金利 |
| 金利上昇リスク | 借り手が負う | 金融機関側が負う | 固定期間終了後に借り手が負う |
| 向いている人 | 貯蓄に余裕があり繰上返済も視野に入る人 | 教育費など支出増が見込まれ安定を優先したい人 | 一定期間だけ返済額を確定したい人 |
結論：住宅ローンは固定と変動どっちがいい？
- 変動が候補になる人：生活費6か月分以上の貯蓄があり、返済負担率が手取りの25%以下で、繰上返済の余力も見込める人
- 固定が候補になる人：教育費など支出増が確実で、毎月の返済額が変わると家計管理が苦しくなる人
- 固定期間選択型・ミックスが候補になる人：どちらか一方に決め切れず、一定期間だけ返済額を確定させたい人
なぜ固定か変動かで迷うのか？主な原因を深掘り
原因1：将来の金利は専門家でも読めない
原因2：判断軸が「金利の低さ」だけになっている
原因3：周囲の声と情報が多すぎる
補足
SNSや動画の金利予想は、発信者の前提条件（年収・貯蓄・家族構成）が自分と違うことがほとんどです。数字を見たら前提を確認する習慣をつけましょう。
原因別の見分け方：自分はどちらのタイプ？
チェック1：貯蓄の余裕
チェック2：返済負担率
チェック3：返済期間と年齢
3分でできる判定チェックリスト
- [ ] 生活費6か月分以上の預貯金が手元にある
- [ ] 年間返済額が手取り年収の25%以下に収まる
- [ ] 金利が2%上がった返済額でも家計が回る見通しがある
- [ ] 10年以内に繰上返済できる見込みがある
- [ ] 今後5年で教育費など大きな支出増の予定がない
具体的な解決方法：契約前に行う5つのステップ
- 家計の現状を書き出す：手取り月収・毎月の支出・貯蓄額・今後の教育費などを一覧にします。
- 変動・固定の両方で試算する：住宅金融支援機構や各銀行の無料シミュレーターで、毎月返済額と総返済額を比較します。
- 金利+2%のストレステストをする：変動を選ぶ場合、現在の金利に2%上乗せした返済額でも家計が回るかを確認します。
- 商品条件を確認する：5年ルール・125%ルールの有無、団体信用生命保険の内容、事務手数料・保証料を比較します。
- 複数の銀行で仮審査を受ける：優遇後の適用金利は審査結果で変わるため、2〜3行を比較してから決めます。
| シナリオ | 毎月返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 変動0.5%が続いた場合 | 約77,900円 | 約3,271万円 |
| 変動0.5%が11年目から2.0%に上昇 | 約77,900円→約93,100円 | 約3,727万円 |
| 全期間固定1.8% | 約96,300円 | 約4,046万円 |
| 借入額 | 変動0.5% | 全期間固定1.8% | 毎月の差額 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 約77,900円 | 約96,300円 | 約1.8万円 |
| 4,000万円 | 約103,800円 | 約128,400円 | 約2.5万円 |
| 5,000万円 | 約129,800円 | 約160,500円 | 約3.1万円 |
注意
上記は諸費用・団体信用生命保険料・金利優遇の変動を含まない簡易試算です。実際の判断では必ず金融機関の正式な試算を確認してください。
ケース別の対処：家族構成と年収でこう変わる
ケース1：30代共働き・貯蓄率20%
ケース2：片働き・子ども2人（教育費ピーク前）
ケース3：40代後半・返済期間20年
予防・再発防止のコツ：金利上昇に備える3つの習慣
- 固定金利差額貯蓄：変動を選んだら、固定で借りた場合との差額（試算例では月約1.8万円）を毎月別口座に貯めます。10年で約216万円になり、金利上昇時の返済増や繰上返済の原資になります。
- 年1回の金利チェック：日本銀行の金融政策決定会合の結果と、借入先から届く適用金利のお知らせを年1回は確認します。上昇が始まってから慌てないための習慣です。
- 借り換えの目安を知っておく：一般に「金利差1%以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上」が借り換え検討の目安とされています。事務手数料などの諸費用を含めて総額で比較しましょう。
専門家・公的機関の見解はどうなっている？
金融庁は家計向けの広報の中で、変動金利型を利用する場合は金利上昇により返済額が増える可能性を踏まえ、余裕を持った資金計画を立てるよう呼びかけています（要旨）。
補足
金利水準や調査データは更新されます。最新の数値は住宅金融支援機構・日本銀行・各金融機関の公式サイトで確認してください。
やってはいけないNG対応
- 上昇時の試算をせずに契約する：金利+2%のストレステストをしていない契約は、家計の耐久力を確かめずに走り出すのと同じです。
- 審査上限まで借りる：審査に通る額は「銀行が貸せる額」であって「無理なく返せる額」ではありません。
- 「上がったら固定に切り替えればいい」と考える：固定金利は変動より先に上がる傾向があるため、変動の上昇を確認してからでは有利な固定金利は残っていないことが多いとされています。
- 5年ルール・125%ルールを「支払い免除」と誤解する：抑えられた利息は消えるのではなく、未払利息として残る場合があります。また、これらのルールを採用していない銀行もあります。
- 1つの銀行だけで決める：適用金利や手数料は銀行ごとに差があり、比較しないと数十万円単位で損をする可能性があります。
注意
特に3は初心者が陥りやすい誤解です。「変動が上がってから固定に逃げる」戦略は、固定金利の先行上昇によって成立しないことが多い点に注意してください。
まとめ：迷ったら家計の耐久力で決めよう
よくある質問
Q1. 変動金利を選ぶ人はどのくらいいますか？
Q2. 5年ルール・125%ルールとは何ですか？
Q3. あとから変動を固定に変更できますか？
Q4. 頭金なしで借りても大丈夫ですか？
Q5. ミックスローン（固定+変動の併用）はありですか？
Q6. 変動金利が何%まで上がったら固定より不利になりますか？
Q7. 固定期間選択型（10年固定など）はどう考えればいいですか？
補足
住宅ローン控除など税制については、国税庁の公式サイトや税務署で最新情報を確認してください。
最終確認日：2026年8月9日
