結論:まず「諸費用込みの総返済額」を試算する
- 現在のローンをこのまま返し続けた場合の総返済額(返済予定表で確認できます)
- 借り換え後の総返済額+諸費用の合計(各金融機関の無料シミュレーターで試算できます)
| 項目 | 借り換え前(1.5%) | 借り換え後(0.7%) |
|---|
| 毎月返済額 | 約96,600円 | 約89,300円 |
| 総返済額 | 約2,317万円 | 約2,143万円 |
| 諸費用 | − | 約60万円 |
| 実質メリット | − | 約110万円の軽減 |
主な原因を深掘り:借り換えで後悔が生まれる5つの理由
| 原因 | 起きること |
|---|
| ①諸費用の見落とし | 金利は下がったのに総支払額はほぼ変わらない |
| ②金利タイプの理解不足 | 固定→変動に変えて、将来の金利上昇で返済額が増える |
| ③住宅ローン控除の確認漏れ | 借り換え条件によっては控除が受けられなくなる |
| ④団信の切り替え失敗 | 健康状態の告知で審査に通らず、借り換え自体ができない |
| ⑤タイミング・審査の問題 | 転職直後などで審査に落ち、時間だけを浪費する |
注意「金利が下がる=得」とは限りません。5つの原因はどれも申し込み前に確認できるものです。1つでも未確認のまま申し込むのは避けることが望ましいとされています。
原因別の見分け方:自分がどの落とし穴に近いかチェックする
- 借り換え候補の事務手数料が「定率型」か「定額型」かを商品説明書で確認します
- 現在のローンの「全額繰上返済手数料」(1万〜5万円程度、無料の場合もあります)と、固定期間中の場合は違約金の有無を確認します
- 見積書に「登記費用(登録免許税+司法書士報酬)」「印紙税」が含まれているかを確認します
- 借り換え後の金利が「変動」なら、金利が1%上昇した場合の毎月返済額をシミュレーターで試算します。この金額でも家計が回るなら許容範囲、苦しいなら固定型も比較対象に加えるのが一般的です
- 変動金利の「5年ルール(返済額が5年間変わらない)」「125%ルール(見直し時の増加が1.25倍まで)」の有無は金融機関によって異なるため、商品説明書で確認します
- 現在、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を受けているかを源泉徴収票や確定申告書で確認します
- 借り換え後の返済期間が10年以上残るかを確認します。期間短縮型の借り換えで10年未満になると、控除が受けられなくなるとされています
- 直近の健康診断結果や通院・服薬歴を整理します。告知事項に該当する場合、通常の団信に加入できない可能性があります
- 該当しそうな場合は、引受基準を緩和した「ワイド団信」の取り扱いがある金融機関を候補に含めます
- 転職・独立から1年未満、直近で他のローンやリボ払いの残債が多い、返済の延滞歴がある、といった場合は審査に通りにくいとされています
補足返済予定表を紛失した場合は、借入中の金融機関に依頼すれば再発行してもらえます。インターネットバンキングで確認できる金融機関も多くあります。
具体的な解決方法:失敗しない借り換え7ステップ
- 現在のローン条件を確認する(所要:30分)——返済予定表で「残高・残期間・金利・金利タイプ・固定期間の終了時期」を書き出します。全額繰上返済手数料も確認します。
- 複数の金融機関で総返済額を試算する(所要:1〜2時間)——最低でも3行以上で、諸費用込みの総返済額を比較します。ネット銀行・メガバンク・地方銀行では手数料体系が大きく異なるため、タイプの違う金融機関を混ぜるのが有効とされています。
- 金利タイプと返済期間を決める——「返済額軽減を優先するか」「金利上昇リスクの排除を優先するか」という目的を先に決め、それに合う金利タイプを選びます。目的が曖昧なまま最安金利を選ぶのは失敗のもとです。
- 仮審査(事前審査)を申し込む(結果まで数日〜1週間程度)——本命+予備の2行程度に申し込むのが一般的です。仮審査は無料で、通っても契約義務はありません。
- 本審査を申し込む(結果まで1〜3週間程度)——源泉徴収票、住民税決定通知書、物件の登記事項証明書、現在のローンの返済予定表などが必要になります。団信の告知もこの段階で行います。
- 契約(金銭消費貸借契約)と現ローンの完済予約をする——新しい銀行との契約後、現在の銀行に全額繰上返済の手続きを申し込みます。完済日と融資実行日を揃える必要があるため、両行との日程調整が発生します。
- 抵当権の抹消・設定登記を行う——通常は新しい金融機関が指定する司法書士が代行します。登録免許税(抵当権設定は借入額の0.4%、抹消は不動産1件につき1,000円)と司法書士報酬(5万〜10万円程度)がかかります。
ケース別の対処:状況によって最適解は変わる
注意ペアローンの一本化や離婚に伴う借り換えなど、名義や持分が変わるケースは税金・登記の論点が複雑です。金融機関だけでなく、税理士・司法書士など専門家への相談を挟むことが推奨されています。
予防・再発防止のコツ:借り換え後に後悔しないために
専門家・公的情報の見解:一次情報で裏を取る
新しいローンが「当初の住宅ローン等を消滅させるためのものであることが明らか」であり、かつ新しいローン自体が償還期間10年以上などの控除の要件に当てはまる場合には、借り換え後も引き続き控除の対象となる(国税庁タックスアンサーの趣旨を要約)。
補足制度の詳細は改正されることがあります。実際の手続きの前に、国税庁サイトの最新情報を確認するか、税務署・税理士に確認することが推奨されています。
やってはいけないNG対応
| NG対応 | 何が問題か |
|---|
| 表面金利だけで即決する | 定率型手数料や保証料で総支払額が逆転する場合がある |
| 今の銀行に相談せず解約する | 金利引き下げ交渉の機会を自ら捨てることになる |
| 控除を確認せず期間短縮する | 残期間10年未満になると住宅ローン控除が打ち切られるとされる |
| 諸費用を安易に上乗せ借入する | 借入額が増え、控除計算の調整も必要になる場合がある |
| 団信の告知を軽く考える | 事実と異なる告知は保険金が支払われない原因になり得る |
| 短期間に多数の申し込みをする | 申込情報は信用情報機関に記録され、審査に影響し得るとされる |
注意借り換えを急がせる営業トークや「今だけの優遇金利」という言葉だけで契約するのは避けましょう。優遇の適用条件(給与振込・カード契約などの取引条件)まで確認した上で判断することが大切です。
まとめ:金利ではなく「総返済額」と「目的」で判断する
よくある質問
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の勧誘や個別の税務・法務アドバイスではありません。実際の借り換えにあたっては、金融機関、税務署、ファイナンシャルプランナー等の専門家にご確認ください。
最終確認日:2026年7月6日
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