まな先生解説
こころ質問
すい要点整理
注意
価格・家賃・金利は下記の公的統計・報道の値です。30年の結果は筆者の仮定による計算例で、将来の結果を約束するものではありません。運用には元本割れの可能性があります。
持ち家と賃貸どっちが得？比較の結論
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比べる物差しは「30年後の純資産」
- 購入の純資産 = 売却の手残り(売値−仲介手数料)− ローン残債 + 控除の還付分などの運用残高
- 賃貸の純資産 = 頭金・諸費用相当額と毎月の差額を積み立てた運用残高
2026年は金利も家賃も上がっている
30年試算：中古マンション購入と賃貸+運用
試算の前提
| 項目 | A:購入 | B:賃貸 |
|---|---|---|
| 物件・家賃 | 中古マンション3,321万円(統計)・70㎡(仮定) | 月83,381円(統計) |
| 頭金・借入 | 自己資金比率40.0%(統計)で頭金約1,330万円、借入約1,990万円・35年 | 頭金と諸費用相当の約1,560万円を最初に運用 |
| 金利 | 3.83%固定/変動(当初0.8%から毎年+0.25%、3.0%で頭打ちと仮定) | — |
| 毎月の費用 | 修繕積立金335円×70㎡=23,450円、管理費1.5万円・固定資産税年10万円(仮定) | 2年ごとに更新料1カ月分(仮定) |
| 税制 | 住宅ローン控除:年末残高×0.7%を10年(中古「その他の住宅」2,000万円枠)。全額控除できると仮定 | 運用益は非課税として計算 |
| 売却・諸費用 | 30年後に売却(下落率0/1/2%/年と仮定)。仲介手数料は売買価格×3%+6万円+消費税、購入時の諸費用は物件価格の7%と仮定 | — |
30年後の純資産(筆者試算:家賃上昇0.8%/年・運用3%、単位:万円)
| 売却価格の下落率 | 購入(固定) | 賃貸 | 差 | 購入(変動) | 賃貸 | 差 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0%/年 | 3,003 | 5,990 | 賃貸+2,987 | 3,052 | 5,004 | 賃貸+1,952 |
| 1%/年 | 2,167 | 5,990 | 賃貸+3,823 | 2,216 | 5,004 | 賃貸+2,787 |
| 2%/年 | 1,543 | 5,990 | 賃貸+4,447 | 1,592 | 5,004 | 賃貸+3,411 |
結果がずれる方向
- 同じ調査では、民間賃貸住宅に住み替えた世帯の住宅は平均47.0㎡でした。70㎡の購入と広さがそろっていないため、結果は賃貸に有利な方向へずれています
- 新NISAの非課税枠は年360万円・生涯1,800万円です(金融庁「NISAを知る」)。今回の積立額は生涯枠を超えるため、実際は超えた分の運用益に20.315%(所得税15%・住民税5%・復興特別所得税)の税がかかります(国税庁 No.1463)
- 31年目以降の住居費、修繕積立金の値上がり、大規模修繕の一時金、引越し費用、敷金・礼金、保険料は含めていません
何年住むなら購入が有利？損益分岐の家賃
賃貸と購入の差(賃貸−購入、万円)
| 居住年数 | 0.8%・0% | 0.8%・0.8% | 2.0%・0% | 2.0%・0.8% | 3.83%・0% | 3.83%・0.8% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5年 | 531 | 522 | 650 | 641 | 836 | 828 |
| 10年 | 749 | 707 | 986 | 944 | 1,369 | 1,326 |
| 20年 | 1,428 | 1,225 | 1,907 | 1,704 | 2,717 | 2,514 |
| 30年 | 2,369 | 1,835 | 3,095 | 2,561 | 4,357 | 3,823 |
逆転ラインは「同じ広さの家賃」
| 居住年数 | 金利0.8% | 金利2.0% | 変動(0.8%→3.0%) | 金利3.83% |
|---|---|---|---|---|
| 10年 | 約13.0万円 | 約14.6万円 | 約14.4万円 | 約17.1万円 |
| 20年 | 約11.7万円 | 約13.0万円 | 約13.3万円 | 約15.2万円 |
| 30年 | 約11.1万円 | 約12.2万円 | 約12.5万円 | 約14.0万円 |
住宅ローン控除2026：中古も省エネ性能で13年
| 区分 | 新築 | 中古 |
|---|---|---|
| 長期優良・低炭素住宅 | 4,500万円(5,000万円)×13年 | 3,500万円(4,500万円)×13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円(4,500万円)×13年 | 3,500万円(4,500万円)×13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円(3,000万円)×13年。2028年入居分から原則対象外 | 2,000万円(3,000万円)×13年 |
| その他の住宅 | 対象外 | 2,000万円×10年 |
- 床面積は40㎡以上です。合計所得金額1,000万円超の人と、子育て世帯等の上乗せを使う人は50㎡以上です
- 所得要件は2,000万円以下です
- 2028年以降に入居する新築のうち、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンにある住宅は対象外です。省エネ基準適合住宅の新築は、2027年末までに建築確認を受けたものなどに限り2,000万円×10年です
注意
控除で戻るのは、納めた所得税・住民税の範囲までです。細かい要件は、国税庁の案内や税務署で確認してください。
金利上昇と賃貸の老後、それぞれのリスク
持ち家:返済額は金利で大きく変わる
| 金利 | 毎月の返済額(目安) |
|---|---|
| 0.8% | 約5.4万円 |
| 2.0% | 約6.6万円 |
| 3.83% | 約8.6万円 |
賃貸:老後の家賃と入居審査
6問の診断と次の行動
- 同じ地域に10年以上住む見込みがある
- 年収に占める返済の割合(返済負担率)が20%以下に収まる(国交省調査では、住宅の種類別で最も高い分譲戸建住宅の取得世帯でも平均20.6%)
- 頭金と諸費用を払ったあとも、生活費6カ月分が残る
- 金利が+1%上がっても家計が回る
- 購入候補はハザードマップのレッドゾーンの外にあり、省エネ基準にも合っている
- 購入しない場合、老後の賃貸入居リスクを貯蓄や居住サポート住宅でカバーできる
| 判定 | 次の行動 |
|---|---|
| 今買う | 同じ広さの家賃が逆転ラインを上回るか確認する/固定・変動・ミックスの返済額を比べる/控除の床面積・所得・省エネ要件を確認する |
| 中古・小さめで買う | 借入を減らせる中古や40㎡以上のコンパクトな物件を探す/省エネ基準に合い13年控除になるか確認する/修繕積立金の残高と長期修繕計画を見せてもらう |
| 賃貸+NISAで様子見 | 生活費6カ月分の現金を先に確保する/毎月の差額を新NISAで自動積立にする/1〜2年ごとに金利と家賃を見直し、診断をやり直す |
まとめ：持ち家と賃貸は同じ広さの家賃で比べる
よくある質問
持ち家なら、繰上げ返済と新NISAのどちらを優先すべきですか？
注意
回答は一般的な考え方です。個別の税額やローン条件は、金融機関や専門家に確認してください。
- 国土交通省 住宅局「令和7年度住宅市場動向調査報告書」 https://www.mlit.go.jp/report/press/content/002012180.pdf
- 日本経済新聞「フラット35の10月金利、3.830% 現行制度で過去最高に」(2026年10月1日) https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA30B760Q6A930C2000000/
- 第一生命経済研究所「日銀金融政策決定会合(2026年9月)」(2026年9月18日) https://www.dlri.co.jp/report/macro/665928.html
- モゲチェック「住宅ローン金利2026年10月の最新動向」(2026年10月2日更新) https://mogecheck.jp/articles/show/51rzNy7XEJ5o4mQ6ZkVv
- 総務省統計局「消費者物価指数 全国 2026年9月分」 https://www.stat.go.jp/data/cpi/sokuhou/tsuki/pdf/zenkoku.pdf
- 国土交通省「令和8年度税制改正概要」(令和7年12月) https://www.mlit.go.jp/page/content/001975596.pdf
- 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査(2026年1月調査)」 https://www.jhf.go.jp/files/topics/4955_ext_99_4.pdf
- 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン(令和6年6月改定)」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf
- 国土交通省住宅局「住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律等について」(令和7年3月) https://www.koujuuzai.or.jp/wp/wp-content/uploads/2025/03/R6summit_03-1.pdf
- 政府広報オンライン「改正住宅セーフティネット法」 https://www.gov-online.go.jp/article/202511/entry-9947.html
- 金融庁「NISAを知る」 https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/about/index.html
- 国税庁「No.1463 株式等を譲渡したときの課税(申告分離課税)」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1463.htm
最終確認日:2026年10月31日
